Investimenti immobiliari: sono ancora i più convenienti?

Investire nel mattone è da sempre stato l’obiettivo “sicuro” di chi ha un certo gruzzolo a disposizione. Di molti, almeno. Ma gli investimenti immobiliari sono ancora da considerare convenienti e a basso rischio?

Se guardiamo alla situazione italiana i dati ci dicono che il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà e sul nostro territorio esistono 1,2 immobili per cittadino. Questo è sicuramente il frutto della convinzione che investire in immobili ha da sempre rappresentato un elemento di sicurezza e stabilità, nonché della propensione al risparmio tipica degli italiani (che spesso, appunto, riversano i risparmi nell’acquisto di immobili, o in più d’uno, come i dati dimostrano).

Il rovescio della medaglia, però, è costituito dall’esistenza di un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato: case in pronta consegna rimaste invendute, abitazioni frutto di eredità che richiedono eccessivi investimenti in ristrutturazione, “case al mare” non utilizzate per la maggior parte dell’anno o per diversi anni consecutivi, ecc…

Tornando al quesito principale, quindi, se gli investimenti immobiliari siano ancora i più convenienti, è necessario analizzare qualche dato in più prima di provare a rispondere in maniera esaustiva alla domanda.

Investimenti immobiliari: oggi è l’unica via per i propri risparmi?

Gli investimenti immobiliari rappresentano uno tra i tanti strumenti finanziari a disposizione dei risparmiatori. Il mattone non ha uno status diverso dagli altri asset, anche se il valore affettivo e socio-culturale che gli vengono spesso attribuiti possono offuscare la capacità di giudizio.

Se ammettiamo un’eccezione per la prima casa, dovremmo considerare il mercato immobiliare alla stregua di tutti gli altri strumenti finanziari, pertanto investire in immobili deve essere una scelta ponderata come per qualsiasi altro investimento.

 

Allora, quali sono i fattori da tener presenti per capire se conviene investire in immobili? Di seguito presentiamo i 4 principali da tenere a mente se si sta considerando di fare un investimento immobiliare:

1. Valutazione: il valore reale di un immobile (tenuto conto dell’effetto dell’inflazione) negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%. Ciò significa che chi avesse investito in immobili nell’ultimo quarto di secolo non avrebbe salvaguardato il valore del suo capitale dall’inflazione.
2. Tasse e imposte: il fattore fiscale è imprescindibile per la valutazione dell’investimento. Fatta salva la prima casa che subisce un diverso trattamento, sugli altri immobili pesano IMU, tasse locali di vario genere, oltre che condominio, pagamenti delle utenze,…
3. Locazione: spesso la soluzione per rendere redditizio un investimento immobiliare è l’affitto. Va tuttavia considerato che il mercato degli affitti in Italia non è ovunque molto reattivo: se si escludono Roma, Milano, o città turistiche o universitarie come Bologna, altrove affittare non è sempre semplice e non sempre si spuntano prezzi vantaggiosi. Esiste, poi, un elevato tasso di morosità da parte degli inquilini e non sempre i proprietari sono tutelati nel far valere i propri diritti.
4. Illiquidità: la natura degli investimenti immobiliari è poco liquida. Per vendere la propria casa, soprattutto a un prezzo ragionevole, serve aspettare a volte anche molto tempo. Aggiungiamoci anche gli eventuali costi di intermediazione che sono abbastanza elevati, il risultato è che alla fine un immobile viene spesso venduto a un prezzo inferiore di quello d’acquisto. Talvolta, in caso di necessità di liquidità immediata e di lunghe attese per la vendita, si è costretti addirittura a ricorrere a prestiti (su cui si pagano interessi, ovviamente), andando a inficiare ulteriormente i rendimenti finali dell’investimento immobiliare originario.

Una volta considerati questi elementi, va poi esaminato un aspetto fondamentale quando si affronta un qualsiasi investimento: la diversificazione. Come già spiegato parlando dei migliori investimenti, la diversificazione tra strumenti finanziari riduce notevolmente il rischio del portafoglio complessivo. Se si possiede già una prima casa, infatti, è possibile essere esposti a un rischio legato al settore immobiliare. Un atteggiamento lungimirante è quello di pianificare un’asset allocation diversificando gli investimenti tra diversi strumenti finanziari, per non essere affossati da un’eventuale crisi di un settore specifico.

Conviene fare investimenti immobiliari o in azioni? Prospettive a confronto

Partendo dal presupposto che la diversificazione è la scelta ideale per i propri investimenti, cerchiamo di vedere quale sia la via migliore da percorrere.

“The Rate of Return on Everything, 1870–2015” della Federal Reserve Bank of San Francisco è uno studio del 2017, che ha analizzato i tassi di rendimento reali delle attività finanziarie e immobiliari, dal 1870 al 2015, in 16 paesi del mondo.

Lo studio è interessante perché mostra il rendimento di azioni e immobili in un arco di 150 anni, rilevando le differenze specifiche dei singoli paesi.

Una media ponderata a livello globale mostra come le azioni abbiano avuto rendimenti più alti rispetto al mercato immobiliare sul lungo periodo: 7,04% all’anno contro 6,69%.

Dando uno sguardo ai singoli paesi, però, risulta che le azioni siano state il miglior investimento in USA, UK, Svizzera, Spagna, Italia, Finlandia e Australia; contrariamente a Francia, Belgio, Germania, Norvegia e Portogallo dove il mattone si è rivelato più redditizio.

Focalizzandosi, invece, sul periodo più recente, emerge che dal 1980, gli investimenti immobiliari non sono stati in grado di superare le azioni, in rendimento. Guardando al “nostro orticello” notiamo che l’Italia è il paese con i rendimenti annuali inferiori rispetto agli investimenti immobiliari, con un gap rispetto alle azioni del 2,55%.

Sicuramente anche questo studio non è esaustivo e non è l’unico nel settore: ma è certamente un tassello in più da mettere nel puzzle relativo alla valutazione degli investimenti immobiliari.

Hanno senso gli investimenti immobiliari nel 2018?

Se l’investimento immobiliare è meno redditizio che nel passato, questo non significa che non lo sia affatto. Abbiamo visto che se si sceglie di investire nel mattone è necessario trattarlo come tutti gli altri strumenti finanziari, ma ricordiamo che si tratta sicuramente di un progetto a lungo termine.

L’illiquidità del mercato immobiliare rappresenta un fattore di rischio: qualora si opti per la vendita, potrebbe essere necessario attendere un lungo periodo prima di ottenere un’offerta vantaggiosa, con annessi e connessi di cui abbiamo parlato in uno dei nostri articoli di finanza comportamentale applicata al settore degli investimenti immobiliari. Chi si trova costretto a vendere in poco tempo potrebbe essere portato ad accettare offerte inferiori ai costi sostenuti in partenza, ottenendo un delta negativo per il proprio investimento.

Anche la disponibilità economica necessaria per un investimento in immobili può fare la differenza: se si dovesse accendere un mutuo, infatti, i rendimenti calerebbero drasticamente. Altri strumenti finanziari come azioni e fondi, permettono invece di investire capitali meno consistenti e disinvestire all’occorrenza piccole somme di denaro.

Tornando, quindi, alla domanda “Ha senso investire in immobili nel 2018?”, la risposta è un po’ più articolata di un semplice Sì o No. Possiamo dire sicuramente che ci sono strumenti finanziari più redditizi in questo momento storico, che il mattone non rappresenta più l’investimento sicuro per eccellenza, che resta fondamentale differenziare, ma comunque si può perseguire la strada degli investimenti immobiliari, purché si abbia la visibilità su tutti i fattori e le variabili in gioco.

E a proposito di diversificazione e di strumenti d’investimento più redditizi, avete già dato un’occhiata agli investimenti nel social lending Soisy con rendimenti del 4% annuo lordo, pagato ogni mese? Non sono il caro vecchio mattone, ma sicuramente un mattoncino in più da aggiungere alla vostra strategia di investimento, per diversificare e cogliere le nuove opportunità del mondo fintech 😉

Credits immagini: copertina, casa vista lago