Paura di perdere: è anche un tema di finanza comportamentale

L’avversione alla perdita: teoria e pratica

Uno dei sentimenti che ci accomuna in quanto esseri umani è l’avversione alla perdita. La definizione di perdita è quanto mai ampia: può andare dalla dolorosa dipartita di un nostro caro ai 10 centesimi che rotolano sotto la macchinetta del caffè.

 

Più precisamente, la definizione in ambito economico che ci interessa è la seguente: l’avversione alla perdita è la tendenza a preferire di evitare una perdita piuttosto che un guadagno di equivalente valore. L’economia tradizionale prescrive invece indifferenza in tal senso.

 

Praticamente, se stiamo camminando per strada e ci cade 1€ in un tombino, trovare 5 minuti dopo 1€ per strada non basta a lenire il nostro dolore: in media servirebbero dai 2 ai 3€ affinché ciò avvenisse.

 

 

Razionalmente è un discorso che non ha senso: alla fine della giornata il saldo è 0, e quindi dovremmo essere indifferenti, eppure rimane questa lieve sensazione di tristezza che non riusciamo a scrollarci di dosso.

 

Se pensate che il paragone sia esagerato, pensate ad una giornata qualunque passata ad investire. Immaginate: a pochi minuti dalla chiusura vi rendete conto che la vostra partecipazione in Unicredit vale 300€ in meno di stamattina, mentre quella in Finmeccanica vale 300€ in più.

 

Dunque alla fine della giornata siete ricchi esattamente quanto lo eravate all’inizio, ma siete davvero sicuri di essere in pareggio anche emotivamente?

 

Non siete ancora convinti? Non volete ammettere di venir meno alla razionalità? Allora facciamo un altro esempio, più viscerale: il calcio.

Pensate se la vostra squadra del cuore subisse un goal in fuorigioco. Pensate alla rabbia, all’indignazione, al senso di ingiustizia che provereste. Ora pensate se 5 minuti più tardi fosse la vostra squadra a segnare in fuorigioco. Come nel caso precedente il risultato è un pareggio, ma sicuramente sentite ancora lo stomaco in fiamme per il torto subito, sebbene in teoria sia stato riparato.

 

Spero di avervi convinto di questo funzionamento del nostro cervello: se non vi ritrovate in quello che ho scritto sappiate di essere un’eccezione 😉

 

L’aspettativa è tutto

Appurata l’esistenza dell’avversione alla perdita, è il momento di parlare dei nostri punti di riferimento, o più precisamente di aspettative.

Quando si parla di “perdita”, o anche di “guadagno”, è implicito un punto di riferimento.

Quando troviamo 5€ per strada li consideriamo un guadagno, perché siamo più ricchi di quanto non lo fossimo stamattina. Allo stesso modo riteniamo il furto del portafoglio una perdita, dal momento che rispetto alla mattina abbiamo meno denaro.

 

Questi esempi possono sembrare scontati, esattamente come il ruolo del punto di riferimento, eppure non lo sono. Il punto è che di solito calcoliamo guadagno e perdita a partire dal nostro stato attuale, perché appunto, di solito, coincide con le nostre aspettative. Quei 5€ trovati per strada vengono contati come un guadagno perché sono stati un’entrata non prevista.

 

Poniamo che abbiate comprato un biglietto della lotteria (sul grado di irrazionalità di lotterie e assicurazioni parleremo in un prossimo articolo). Al momento dell’estrazione vincete 1.000€.

Correte subito in ricevitoria, ma arrivati lì vi rendete conto di aver vinto solo 100€. Rispetto alla mattina sono un guadagno, ma tenendo conto delle vostre aspettative sono percepiti come una magra consolazione.

 

Spero di avervi convinto dell’importanza dell’avversione alla perdita e del punto di riferimento per calcolarla. Ora vorrei illustrarvi in breve un articolo accademico che illustra un ambito in cui l’avversione alla perdita impatta prepotentemente sulle nostre finanze. Oltre che sulla nostra felicità.

 

Finanza comportamentale nel mercato immobiliare

L’articolo si intitola “Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market” (Avversione alla perdita e comportamento del venditore: riscontri dal mercato immobiliare) scritto da David Genesove and Christopher Mayer. Gli autori si focalizzano sull’andamento del mercato immobiliare nella Boston negli anni ‘90 e dispongono dei prezzi di acquisto e di vendita degli appartamenti.

Il grafico prende come anno base il 1982 e rappresenta le variazioni di prezzo in relazione appunto al 1982. Ad esempio, nel 1988 i prezzi erano 2,5 volte quelli del 1982.

 

Finanza comportamentale e avversione alla perdita nel mercato immobiliare

 

Come si può notare dal grafico, il periodo in questione è molto interessante, a causa delle diverse oscillazioni. Nei dati a disposizione è quindi possibile trovare proprietari che hanno rivenduto sia ad un prezzo superiore che ad un prezzo inferiore a quello d’acquisto. Nel mercato immobiliare gli operatori sono “price taker”, cioè venditori e compratori non hanno il potere di fare i prezzi, ma si limitano ad operare con i prezzi di equilibrio generati dal mercato in generale. Quindi, in teoria, è inutile cercare di vendere ad un prezzo molto distante da quello attuale di mercato, perché non si troverebbe nessun compratore.

 

Facciamo un esempio: abbiamo 2 venditori, Tizio e Caio, che hanno comprato 2 appartamenti identici. Quello di  Tizio è stato comprato nel 1985, al prezzo quindi di 150. Invece quello di Caio è stato comprato nel 1989, al prezzo di 240. Entrambi decidono di vendere nel 1995, quando il valore di mercato dei loro appartamenti è 210. Dunque, ai prezzi attuali, Tizio avrebbe un guadagno nominale di 60, mentre Caio incorrerebbe in una perdita nominale di 30.

 

Finanza comportamentale e mercato immobiliare

 

Quando si parla di avversione alla perdita abbiamo detto che bisogna sempre avere in mente il punto di riferimento da cui partire per calcolare, appunto, i possibili guadagni/perdite. Nel nostro caso il punto di riferimento scelto dai ricercatori è il prezzo nominale di acquisto, e sembra effettivamente quello che abbiamo in mente quando vendiamo casa, data l’incrollabile fiducia nel “mattone”.

 

Tuttavia, quello che i ricercatori inferiscono dai dati è che Caio si rifiuterà di vendere a 210. Non pretenderà certo di guadagnarci, ma vorrà limitare le perdite il più possibile, fissando mediamente un prezzo di 220. Il problema è che a quel prezzo la casa rimarrà invenduta per molto tempo. Ora qui non ci avventuriamo nel mondo dei tassi reali, e del problema del costo di opportunità del venditore. Ci limitiamo ad osservare che al momento della vendita riescono a ridurre la perdita nominale solo dal 3% al 18%, al costo di una prolungata e potenzialmente dispendiosa attesa.

 

Gli autori non investigano come mai i venditori riescano a limitare la perdita, seppure in maniera contenuta. Probabilmente ciò è dovuto alle caratteristiche del mercato. Sebbene io abbia parlato di appartamenti identici, in realtà sono due case davvero uguali sono difficili da trovare: a differenza del mercato azionario, nel mercato immobiliare c’è più discrezionalità sull’effettivo valore di un bene. È possibile trovare qualcuno che sia innamorato del nostro appartamento, e che quindi sia disposto a pagarlo poco più del prezzo di mercato: lo stesso non si può dire per le azioni.

 

Le individuali avversioni alla perdita producono assieme un effetto aggregato molto conosciuto nel mercato immobiliare: dopo un crollo dei prezzi i volumi di transazione scendono considerevolmente, dato che nessuno vuole realizzare perdite nominali.

 

Inoltre, è importante notare che non è facile immunizzarsi dall’avversione alla perdita: gli autori infatti notano che anche gli investitori immobiliari di professione ne soffrono, seppure in misura minore degli altri.

 

Questo avviene probabilmente perché nel loro caso il singolo investimento immobiliare è visto come parte di un portafoglio più ampio, di modo che la perdita nominale sul singolo investimento non provochi una perdita sul portafoglio. Dunque il punto di riferimento è influenzato dal risultato potenziale di portafoglio, riducendo l’effetto dell’avversione al rischio.

 

In conclusione, spero di aver fatto luce su un altro di quei processi mentali che inconsapevolmente ci caratterizzano tutti i giorni. Dunque, quando effettuiamo una vendita, è importante guardare oltre quanto l’abbiamo pagata e focalizzarci su quanto possiamo realmente ottenere, senza perdere tempo prezioso.

 

Questo vale per le case, ma non solo.

 

Se hai dubbi, domande o idee per un prossimo post lasciaci un commento, saremo felici di risponderti.

 

Riferimenti

Kahneman, Thinking, Fast and Slow, Farrar, Straus and Giroux, 2011

Genesove and Mayer, Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 116, No. 4 (Nov., 2001), pp. 1233-1260

 

Credits immagini: copertinacasa.

 

 

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